In edilizia, il cambio d'uso si riferisce alla modifica della destinazione d'uso di un immobile o di una sua parte, ovvero alla trasformazione dell'utilizzo originario per cui era stato progettato o autorizzato. Questa modifica può riguardare, ad esempio, il passaggio da una destinazione residenziale a una commerciale, industriale, direzionale (uffici), agricola, o viceversa.

​

Tipologie di Cambio d'Uso

• Cambio d'uso senza opere: La modifica della destinazione d'uso avviene senza interventi strutturali o modifiche significative all'edificio. Ad esempio, il passaggio da ufficio a negozio quando non sono necessarie modifiche interne.

• Cambio d'uso con opere: Prevede lavori di ristrutturazione o modifica dell'immobile, come la costruzione di pareti divisorie, modifiche impiantistiche, o ampliamenti, necessari per adeguare la struttura alla nuova destinazione d'uso.

​

Il cambio d'uso è regolato dalle normative urbanistiche e dai Piani Di Governo del Territorio (PGT) dei singoli comuni, che definiscono le aree del territorio comunale e le relative destinazioni d'uso ammissibili. A seconda del tipo di cambio d'uso, possono essere necessari diversi tipi di autorizzazioni, come la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), il Permesso di Costruire, o il Certificato di Agibilità.

​

Domande frequenti

​

Che cos'è il cambio d'uso in edilizia?

Il cambio d'uso è la modifica della destinazione d'uso di un immobile o di una sua parte, passando da una categoria funzionale a un'altra (ad esempio, da residenziale a commerciale).

​

Quali sono le principali categorie di destinazione d'uso?

Le principali categorie di destinazione d'uso includono: residenziale, commerciale, direzionale (uffici), industriale, agricola, e turistico-ricettiva.

​

Quali tipi di cambio d'uso esistono?

Esistono due tipi principali di cambio d'uso: con opere e senza opere. Il cambio d'uso con opere richiede lavori di ristrutturazione o modifica strutturale, mentre quello senza opere non prevede interventi significativi sull'immobile.

​

È sempre necessario ottenere un'autorizzazione per il cambio d'uso?

Sì, generalmente è necessario ottenere un'autorizzazione, come una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o un Permesso di Costruire, a seconda del tipo di intervento e delle norme locali.

​

Quanto tempo ci vuole per ottenere l'autorizzazione al cambio d'uso?

Il tempo può variare a seconda della complessità del cambio d'uso e delle procedure del comune. Per la SCIA, i tempi sono generalmente rapidi (circa 30 giorni), mentre per il Permesso di Costruire possono essere necessari diversi mesi.

​

Il cambio d'uso comporta variazioni nella tassazione dell'immobile?

Sì, il cambio d'uso può influenzare le imposte, come l'IMU e la TASI, poiché le aliquote variano in base alla destinazione d'uso dell'immobile.

​

Il cambio d'uso può influenzare il valore di mercato di un immobile?

Sì, la nuova destinazione d'uso può aumentare o diminuire il valore di mercato dell'immobile a seconda della domanda locale e del contesto urbano.

​

Quali sono le sanzioni previste in caso di cambio d'uso non autorizzato?

In caso di cambio d'uso non autorizzato, possono essere previste sanzioni amministrative, obbligo di ripristino della situazione originaria e, in alcuni casi, conseguenze penali. A livello amministrativo la sanzione consiste nel doppio degli oneri da corrispondere normalmente per il cambio d'uso.

​​

È possibile fare un cambio d'uso da commerciale a residenziale?

Sì, è possibile, ma dipende dai regolamenti del comune e dalle norme urbanistiche vigenti. In alcuni casi, potrebbero essere necessari adeguamenti con opere per soddisfare i requisiti residenziali (ad esempio, norme antincendio, requisiti di illuminazione, e isolamento acustico).

​

È possibile fare il cambio d'uso da magazzino ad abitazione? Cosa comporta?

Sì, è possibile effettuare un cambio d'uso da magazzino ad abitazione, ma è un processo che può comportare diverse implicazioni e passaggi, in base alle normative urbanistiche locali, alle condizioni dell'immobile e alle caratteristiche dell'area in cui si trova. Vediamo nel dettaglio cosa comporta:

• Verifica della Normativa Urbanistica Locale: La prima cosa da fare è verificare se il Piano Regolatore Generale (PRG) del comune permette il cambio d'uso da magazzino ad abitazione nell'area specifica in cui si trova l'immobile. Alcune zone sono destinate esclusivamente a usi specifici (ad esempio, industriali o commerciali), quindi il cambio d'uso potrebbe non essere consentito.

• Rispetto dei Requisiti Igienico-Sanitari e Urbanistici: Un immobile destinato a residenza deve rispettare una serie di requisiti igienico-sanitari e urbanistici, come superficie minima abitabile (varia da comune a comune), altezza minima dei locali (generalmente non inferiore a 2,70 metri per locali principali), illuminazione naturale e ventilazione (un rapporto minimo tra superficie finestrata e superficie del pavimento, solitamente di 1/8), isolamento termico e acustico (adeguamento dell'immobile alle normative di efficienza energetica), norme antincendio e di sicurezza.

• Presentazione della SCIA o del Permesso di Costruire: Il tipo di pratica edilizia da presentare dipende dall'entità delle opere necessarie. Se sono necessari interventi strutturali significativi (come rifacimento degli impianti, apertura di finestre, modifica della distribuzione interna), è solitamente richiesto un Permesso di Costruire. Per interventi minori o adeguamenti che non modificano la struttura portante, potrebbe bastare la SCIA.

• Progetto Tecnico e Relazione Asseverata: È necessario un progetto redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che attesti la conformità dell'immobile alle normative vigenti. Il tecnico assevera che il cambio d'uso rispetta i requisiti urbanistici, edilizi e igienico-sanitari.

• Adeguamento degli Impianti: Gli impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e di scarico devono essere conformi alle normative per gli immobili residenziali. Potrebbero essere necessari lavori di adeguamento o rifacimento degli impianti esistenti.

• Adeguamento energetico: L'involucro dell'immobile e gli impianti dovranno essere progettati da un termotecnico per soddisfare i requisiti della normativa relativa al contenimento energetico.

• Variazione Catastale: Una volta ottenute le autorizzazioni e realizzati gli interventi, è necessario aggiornare la destinazione d'uso dell'immobile anche presso il Catasto, con la presentazione della nuova planimetria e la modifica della categoria catastale (da C/2, magazzino o deposito, a A/2, A/3, ecc., a seconda del tipo di abitazione).

​

Quanto costa un cambio d'uso?

L'importo medio per il mutamento della destinazione d'uso da magazzino ad abitazione in Lombardia può variare in base a diversi fattori, tra cui:

• Località specifica all'interno della regione (ad esempio, città come Milano possono avere costi più elevati rispetto a comuni minori).

• Dimensione e condizioni dell'immobile.

• Entità degli interventi richiesti (lavori di adeguamento, conformità agli standard igienico-sanitari, rifacimento impianti, ecc.).

• Oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione stabiliti dai comuni. Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e il contributo di costruzione variano significativamente da comune a comune. In Lombardia, gli oneri possono oscillare tra 80 e 150 euro al metro quadrato per il cambio d'uso da non residenziale a residenziale, ma i costi specifici devono essere verificati presso l'ufficio tecnico comunale.